Региональное
Законодательство
Липецкая область

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.04.2013 по делу N А36-286/2013 <В удовлетворении требования о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества в части размера цены отказано, поскольку после заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается, так как цена недвижимого имущества является существенным условием договора>

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 30 апреля 2013 г. по делу № А36-286/2013

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2013 года, поскольку в судебном заседании 17 апреля 2013 года был объявлен перерыв до указанной даты.
Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2013 года.
Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Щедухиной Т.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Старцевой М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "Космея" (Липецкая область, г. Липецк, пр. Победы, 8, ОГРН 1024840827472)
к департаменту экономики администрации города Липецка (г. Липецк, пл. Театральная, 1) о внесении изменений в договор купли-продажи
при участии в заседании:
от истца: до объявления перерыва представитель Тюрин О.В. (доверенность б/н от 10.09.2012 г.), после объявленного перерыва представитель не явился,
от ответчика: главный специалист-эксперт Ушков С.А. (удостоверение, доверенность <...>),

установил:

ООО "Космея" обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к департаменту экономики администрации города Липецка о внесении изменений в договор купли-продажи, изложив п. 1.3. договора в следующей редакции: "Стоимость покупки равна оценочной стоимости недвижимого имущества и составляет 10 770 328 руб. 00 коп. "; изменении приложенной к договору таблицы с порядком расчета денежных средств по предоставленной рассрочке "Приложение № 1" в соответствии с измененной ценой.
Истец в судебном заседании 17.04.2013 г. требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, и представил отчет ИП Гурова Д.Ю. об оценке рыночной стоимости спорного помещения стоимостью 10 881 000 руб. 00 коп. При этом заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела или объявлении перерыва для уточнения оснований заявленного иска и подготовки заявления о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества: встроенно-пристроенного нежилого помещения № 5, общей площадью 366,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Липецк, пр. Победы, д. 8. После объявленного перерыва представитель истца в судебное заседание не явился, заявлений и ходатайств не представил.
Ответчик возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск, пояснив, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Истцом не приведено доводов и доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований. В установленном законом порядке требование о признании отчета недостоверным истцом не заявлялось, договор купли-продажи от 18.04.2012 г. исполняется сторонами, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов. Более того, 05.05.2012 г. произведена регистрация перехода права собственности на спорное имущество.
Рассмотрев представленные материалы, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.
На основании Закона Липецкой области от 18.08.2010 г. № 410-ОЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Липецкой области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" 18 апреля 2012 года между администрацией города Липецка в лице департамента экономики администрации города Липецка (далее ответчик, продавец) и ООО "Космея" (далее истец, покупатель) был заключен договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое муниципальное имущество: встроенно-пристроенное нежилое помещение № 5, общей площадью 366,4 кв. м. на первом этаже, расположенное по адресу: г. Липецк, пр. Победы, д. 8. Техническая характеристика недвижимого имущества приведена в выкопировке из технического паспорта, выполненной по состоянию на 11 августа 2008 года № 3576 ж\01-1 1005\АА1 ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация". Согласно пункту 1.3. договора стоимость покупки равна оценочной стоимости и составляет 14 676 129 руб. 00 коп. согласно отчету от 04.04.2012 г. № 04-12/01л ИП Шевченко Марины Анатольевны.
Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что оплата стоимости объекта осуществляется в рассрочку, срок рассрочки оплаты - семь лет.
По утверждению истца, после судебных споров, ответчик вынудил истца подписать на невыгодных условиях (в части размера цены) договор купли-продажи от 18.04.2012 г. по цене выкупа 14 676 129 руб. 00 коп. Не соглашаясь с данной ценой, истец неоднократно обращался в департамент экономики пересмотреть выкупную цену и изменить договор купли-продажи, изложив пункт 1.3. договора в следующей редакции: "Стоимость покупки равна оценочной стоимости недвижимого имущества и составляет 10 770 328 руб. 00 коп. "; изменить приложенную к договору таблицу с порядком расчета денежных средств по предоставленной рассрочке "Приложение № 1" в соответствии с измененной ценой. При этом истец указывал на тот факт, что ООО "Карс" выкупило нежилое помещение общей площадью 138,7 кв. м., расположенное по тому же адресу, по цене 4 056 587 руб. 00 коп., т.е. 29 395 руб. 00 коп. за 1 кв. м.
Ссылаясь на то, что ответчик в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным образом нарушил договор от 18.04.2012 г. в части определения выкупной цены, что в свою очередь дает право истцу для обращения в суд с требованием о внесении изменений в пункт 1.3. договора, ООО "Космея" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьями 8, 10 Федерального закона от 25.07.2008 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" определение стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальному образованию, в целях их отчуждения, является обязательным и договор заключается с оценщиком лицом, уполномоченным на совершение сделки с объектами оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, на основании закона ответчик обеспечивает оценку объектов муниципального имущества, в порядке и в случаях, установленных законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Стоимость проданного нежилого помещения была определена в соответствии с отчетом от 04.04.2012 г. № 04-12/01л ИП Шевченко Марины Анатольевны и составила 14 676 129 руб. 00 коп.
Обращаясь за судебной защитой, истец, по существу, оспаривает рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору купли-продажи муниципального имущества от 18.04.2012 г.
Согласно положениям пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом), и, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, издания акта или принятого решения уполномоченного лица.
Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда. Судом установлено, что покупатель подписал договор купли-продажи без протокола разногласий по условию о цене объекта. Более того договор исполняется и переход права собственности зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.
В силу положений норм главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей вопросы оснований, порядка и последствий изменения и расторжения договора, вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.
Из содержания пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, требующее расторжения или изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (при этом существенность нарушения договора определяется судом или предопределяется законом).
Недопустимость ограничения свободы договора, как основного начала гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) распространяется также на случаи расторжения или изменения договора.
По смыслу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.
Между тем, в деле отсутствуют данные о наступлении после совершения сделки от 18.04.2012 г. действий или событий, повлекших существенное изменение обстоятельств, сопутствовавших заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.
Каких-либо доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих существенное нарушение заключенного договора одной из сторон, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истцом не представлено.
После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается, так как цена недвижимого имущества в порядке статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным условием договора.
Данный вывод подтверждается абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего изменения условий обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Исходя из положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, основания для изменения в судебном порядке договорного условия о цене, указанного в заключенном сторонами договоре, отсутствуют.
При таких обстоятельствах спора, в удовлетворении требований истца следует отказать.
При подаче искового заявления истец по платежному поручению № 11 от 05.02.2013 г. оплатил государственную пошлину в сумме 4 000 руб. 00 коп.
Поскольку истцу в иске отказано, то согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы в сумме 4 000 руб. 00 коп. относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В иске общества с ограниченной ответственностью "Космея" (Липецкая область, г. Липецк, пр. Победы, 8, ОГРН 1024840827472) к департаменту экономики администрации города Липецка (г. Липецк, пл. Театральная, 1) о внесении изменений в договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 18.04.2012 г. отказать.
Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления через Арбитражный суд Липецкой области.
После вступления решения в законную силу оно может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Липецкой области.

Судья
ЩЕДУХИНА Т.М.


------------------------------------------------------------------